وام‌های مسکن همچنان بی مصرف

به گزارش مشهد فوری ، مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد ایران است که سهم عمده‌ای در تولید ناخالص داخلی، سرمایه‌گذاری و اشتغال دارد و به لحاظ داشتن ارتباط قوی با بخش‌های مختلف اقتصادی به عنوان محرک بسیاری از فعالیت‌های اقتصادی عمل می‌کند.
از آنجا که ٣۵ تا ۵٠ درصد هزینه هر خانواری صرف مسکن می‌شود، در سال‌های گذشته سیاست‌های مختلفی در این بخش در کشور اتخاذ شد تا با خانه‌دار کردن مردم هزینه آن‌ها کاهش یابد. براین اساس در بازه‌های زمانی مختلف سیاست‌های متنوعی برای رسیدن به این هدف اتخاذ شد که بعضی از این سیاست‌ها تحریک تقاضا و برخی تقویت عرضه را نشانه گرفته بود.

طرح مسکن مهر که با حجم زیاد و برای قشر متوسط جامعه طراحی شده بود، با اجرای نه‌چندان مناسب و جانمایی‌های غیرکارشناسی و اشکالات فراوان دیگر، نتوانست کفه عرضه را سنگین کند. از سوی دیگر وام مسکن نیز که از ابتدای اجرای آن تا سال ٩٢ فقط ٢٠ تا ٢۵ درصد قیمت یک خانه را پوشش می‌داد، در عمل نتوانست کمکی به خانه‌دار شدن شهروندان بکند. این موضوع باعث شد، مسئولان دولت ی با تنوع‌دهی و افزایش وام مسکن تلاش کنند تا امکان خانه‌دار شدن را برای اقشار بیشتری فراهم کنند. بر این اساس وام مسکن اواخر سال ۹۲ از ٢٠٠ میلیون به ٣۵٠ میلیون ریال افزایش یافت.

در سال‌های ۹۴ و ۹۵ با راه‌اندازی صندوق پس‌انداز یکم و شروع دوره اولیه ثبت‌نام آن، قدرت خرید خانه‌اولی‌ها با وام یکم ارتقا یافت. این تسهیلات در ابتدا بین ۴٠٠ تا ٨٠٠ میلیون ریال بود و شرایط آن به‌گونه‌ای بود که متقاضی باید برای دریافت این تسهیلات برای دوره یک‌ساله سپرده‌گذاری و در نهایت مبلغ مورد نظر را دریافت می‌کرد. دوره بازپرداخت این تسهیلات حداکثر ۱۲ سال و سود پرداختی در ابتدای شروع به کار صندوق حدود ۱۴ درصد بود، اما در ادامه با تغییراتی در پرداخت تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم، مبلغ وام برای زوجین ویژه‌ شد، به گونه‌ای که بین ٨٠٠ تا یک میلیارد و ۶٠٠ میلیون ریال تغییر کرد.

این مسئله باعث شد تا قدرت خرید وام مسکن که در مراکز استان‌ها یک میلیارد و ٢٠٠ میلیون ریال بود تا ۴٠ درصد قیمت خرید خانه افزایش یابد؛ با این‌حال روند گرانی مسکن در امسال باعث شد تا بار دیگر قدرت خرید این وام به شدت کاهش یابد، به طوری که دیگر این وام جواب‌گوی خرید مسکن در کلان‌شهرها نیست.

پیامد خروج سرمایه‌ها از بانک‌ها

رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد با اشاره به تغییرات قیمت واحدهای مسکونی به شهرآرا می‌گوید: از ابتدای سال ٩٢ تا اواخر سال ٩۶ به مدت ۴ سال رکود شدیدی بر بازار مسکن حاکم بود. از پائیز ٩۶ علائمی مبنی بر شروع دوره پیش‌رونق و خروج مسکن از رکود مشاهده شد. تا اوایل اسفند این روند ادامه پیدا کرد تا اینکه در اواسط اسفند سود سپرده‌های بانکی افزایش یافت. به همین علت مجددا پول‌های سرگردان به سمت بانک‌ها سرازیر شد و مسکن به رکود برگشت.

علی مرادزاده اضافه می‌کند: اوایل سال به دنبال تهدید رئیس جمهور آمریکا مبنی بر خروج از برجام، نرخ دلار و به تبع آن قیمت سکه افزایش یافت و همین عامل باعث خروج سرمایه‌ها از بانک‌ها شد. از آنجا که بهترین محل برای سرمایه‌گذاری در ایران حوزه زمین و مسکن است، همین عامل باعث ورود سرمایه‌های سرگردان به بازار مسکن و جهش قیمت‌ها شد.

وی می‌گوید: هم‌زمان با افزایش قیمت مسکن تعداد معاملات نیز افزایش یافت و این روند تا پایان خرداد ادامه یافت ولی با افزایش بیش از انتظار قیمت‌ها، تعداد معاملات روند نزولی پیدا کرد؛ با این حال به دلیل افزایش مستمر قیمت دلار و مصالح ساختمانی، قیمت مسکن همچنان به روند صعودی خود ادامه داد تا به بیشترین حد خود در شهریور ٩٧ رسید و در نهایت بخش مسکن دچار رکود تورمی شد.

کاهش قدرت خرید وام مسکن

مرادزاده تأکید می‌کند: در این شرایط که قیمت مسکن مدام در حال افزایش است، قدرت خرید وام مسکن به دلیل کمتر شدن سهم آن از کل ثمن معامله کاهش یافته است. علی‌رغم اینکه از سال ٩۴ تاکنون مبلغ وام مسکن از ۴٠٠ میلیون به ٨٠٠ میلیون ریال افزایش پیدا کرده، تقاضا برای دریافت آن به ویژه در سال ٩٧ به شدت کاهش یافته است.

وی درباره دلایل این موضوع می‌گوید: مبلغ وام مسکن نسبت ناچیزی از کل قیمت معامله را پوشش می‌دهد.، همچنین مبلغ اقساط آن زیادتر از توان پرداخت وام گیرنده است، زیرا میزان حقوق دریافتی گروه‌های هدف وام مسکن که اکثرا از قشر متوسط هستند، رشد چندانی نداشته است.

وی در خصوص قدرت خرید وام مسکن می‌گوید: بازپرداخت اقساط وام مسکن یکم از عهده هر زوج جوانی برنمی‌آید، ازاین‌رو با استقبال چندانی مواجه نشده است.

٢٠ درصد خانه‌های مشهد واجد دریافت وام مسکن

اما تعداد کم خانه‌های واجد شرایط دریافت وام مسکن نسبت به کل خانه‌های مشهد نیز به مانعی برای دریافت وام مسکن تبدیل شده است. رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد در این خصوص می‌گوید: تعداد خانه‌هایی که واجد شرایط دریافت وام هستند زیاد نیست و شاید در مجموع به بیش از ٢٠ درصد ساختمان‌ها و آپارتمان‌های شهر نرسد. نداشتن پایانکار و سند در خیلی از واحدهای مسکونی مناطق ٢ تا ٧ مشهد و قدمت بالای ١٢ سال تعداد زیادی از واحدهای مسکونی مناطق یک، ٨، ٩ و ١١ باعث محدودیت دریافت کنندگان وام مسکن شده است. مناطق ١٠ و ١٢ به دلیل استقرار واحدهای مسکونی نوساز بیشترین وام مسکن را گرفته‌اند.

جهش ٢٩ درصدی از خرداد

سرپرست معاونت بازآفرینی شهری و مسکن اداره کل راه، مسکن و شهرسازی خراسان رضوی نیز در گفت‌وگو با شهرآرا می‌گوید: بررسی میانگین قیمت واحدهای مسکونی ٨٠ متر، زیر ٨٠ متر و بالای ٨٠ متر در مشهد از سال ٩۴ تاکنون (جدول یک) نشان می‌دهد روند قیمت واحدهای مسکونی ٨٠متری از سال ٩۴ تا ٩۶ سیر نزولی داشته است. در ۶‌ماهه نخست سال ٩٧ متوسط قیمت این‌گونه واحدها نسبت به سال قبل افزایش داشته است اما قیمت واحدهای مسکونی بالای ٨٠ متر از سال ٩۴ تاکنون افزایش داشته است.

رضا نوروزی تأکید می‌کند: واحدهای مسکونی زیر ٨٠ متر واحدهای مسکونی موقتی و برای زوج‌های جوان و به خصوص مالکیت‌های اول خانواده‌هاست، به همین دلیل به محض اینکه وضع اقتصادی خانواده جوان بهبود یابد نسبت به فروش و تعویض آن اقدام می‌کنند؛ بنابراین چون حالت مصرفی برای چند مالک در برهه‌های زمانی کوتاه مدت داشته در سال‌های ٩۴ تا ٩۶ قیمت آن سیر نزولی داشته است. سال‌های رونق این خانه‌ها از سال ٩٠ تا ٩٢ بوده و از ٩٢ تا ٩۶ در رکود نسبی قرار داشته است.

وی ادامه می‌دهد: بررسی میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی (جدول ٢) نشان می‌دهد در خرداد امسال قیمت‌ها ٢٩ درصد نسبت به ماه قبل از آن افزایش داشته است. در تیر نیز روند رشد افزایش قیمت مسکن ادامه یافت اما در مرداد و شهریور به علت نوسانات نرخ ارز و وضعیت اقتصاد کشور تعداد معاملات و قیمت کاهش یافته است.

وی می‌افزاید: بررسی روند تعداد معاملات در قالب مبایعه‌نامه ثبت شده واحدهای مسکونی در مشهد در نیمه نخست امسال نشان می‌دهد تعداد معاملات در تیر و خرداد بیشتر بوده است. ضمنا با توجه به گرایش سرمایه‌گذاران به بازارهای دارای نقدشوندگی بیشتر و از طرفی محدودیت‌های فعلی دولت برای خرید ارز و طلا، بخشی از سرمایه‌گذاری به سمت بازار مسکن و ساختمان هدایت شده است.

مشکلات گرفتن وام مسکن

وی با تأکید بر اینکه قدرت خرید مسکن توسط اشخاص و به تبعیت از آن قدرت وام خرید مسکن از سال ٩۴ تاکنون کاهش یافته است می‌گوید: وام مسکن در سال ٩٣، ٣۶ درصد قیمت یک خانه را تأمین می‌کرد. در سال ٩۶ قدرت خرید وام مسکن ٢۵ تا ٣۵ درصد قیمت یک ملک صدمتری بود اما با توجه به افزایش قیمت مسکن در امسال این رقم به ١۵ تا٢٠ درصد کاهش یافته است. (جدول ٣)

سرپرست معاونت بازآفرینی شهری و مسکن اداره کل راه، مسکن و شهرسازی خراسان رضوی با بیان اینکه کمتر از ۵٠ درصد خانه‌های مشهد واجد دریافت وام مسکن هستند، می‌گوید: نداشتن اسناد رسمی و مدارک و مستندات شهرداری در بسیاری خانه‌ها و عمر بنای ساختمان باعث محدودیت تعداد وام‌های مسکن در مشهد شده است.

وی می‌گوید: درگذشته بانک‌ها به مسکن‌های ١۵سال وام خرید می‌دادند، اکنون این رقم به ٢٠ سال افزایش یافته، از‌این‌رو تعداد خانه‌های واجد دریافت وام در مشهد کاهش یافته است.

160