مشاوران املاک: مشکل ما قانون‌گریزی نیست، سامانه‌گریزی است / درخواست شنیدن صدای کف بازار

 یادداشت یک مشاور املاک:

صدای کف بازار از چالش‌های کاتب

سامانه‌ای که در لحظه حساس می‌خوابد!

به عنوان یکی از هزاران مشاور املاکی که روزانه با چالش‌های سامانه «کاتب» دست‌و‌پنجه نرم می‌کنم، می‌خواهم روایتی میدانی و بی‌پرده از آنچه در کف بازار معاملات می‌گذرد، بازگو کنم. بارها این پرسش را شنیده‌ام: «چرا مشاوران املاک با سامانه کاتب همراهی نمی‌کنند؟» و بارها این تیتر را خوانده ام: «مشاوران املاک مشهد مانع اجرای قانون ثبت رسمی معاملات» اما سؤال اساسی‌تر اینجاست: با وجود تمایل جدی ما به قانونمندسازی بازار، چرا «کاتب» نتوانسته جایگاه واقعی خود را پیدا کند؟ پاسخ را نه در آمار و گزارش‌های رسانه ای، که باید در تجربه زیسته روزمره ما جستجو کرد. در سامانه ای که در حساس ترین لحظه های یک قرارداد مهم می خوابد.

کاتبانی در عصر خطاهای ۵۰۴

تصویر این است: خریدار و فروشنده پس از هفته‌ها چانه‌زنی، نهایتاً در دفتر املاک حاضر شده‌اند. همه چیز برای به ثمر نشستن یکی از مهم‌ترین معاملات زندگی‌شان مهیاست. در اوج این لحظه حساس، وقتی که باید قرارداد با آرامش و اطمینان ثبت شود، ناگهان با صفحه خطای « Error 504 » مرورگر مواجه می‌شویم. سامانه پاسخ نمی‌دهد. یا اگر ارتباط قطع نباشد، با پیغام «سرور با کندی مواجه شده، لطفاً چند لحظه دیگر تلاش کنید» روبرو می‌شویم که برای دقایق طولانی روی صفحه می‌ماند. این صحنه نه‌تنها اعتبار حرفه‌ای ما را خدشه‌دار می‌کند، که اعتماد مشتریان را نیز به بن‌بست می‌کشاند.

مشکلات فنی؛ حلقه‌های مفقوده استعلام و تأیید

اما داستان به همین قطعی‌ها ختم نمی‌شود. بارها در اوج فرآیند ثبت، ارتباط سامانه «کاتب» با ثبت اسناد و املاک، پست و ... به طور ناگهانی قطع می‌شود و حلقه حیاتی دریافت استعلام، ناتمام می‌ماند. در این شرایط، ثبت قرارداد عملاً غیرممکن است. از سوی دیگر، عدم ارسال به موقع پیامک های تأییدیه برای مشتریان، آنان را در بلاتکلیفی مطلق رها می‌کند. این نقص‌های متوالی، نه تنها کار ما را به بن‌بست می‌کشاند، بلکه اعتماد طرفین معامله را نیز به شدت تضعیف می‌کند.

بی‌اطلاعی از ذات پویا و حساس معاملات ملکی

به نظر می‌رسد طراحی این سامانه و اجرای دستوری قانونِ استفاده از آن، بدون درک ذات پویا و فوق‌العاده حساس معاملات ملکی انجام شده است. انعقاد یک قرارداد تنها یک تراکنش اداری نیست؛ یک فرآیند روانشناختی و مبتنی بر ثانیه‌هاست. زمانی که خریدار و فروشنده، پس از ساعت‌ها چانه‌زنی و گفتگو، نهایتاً در دفتر املاک حاضر می‌شوند، در اوج یک تصمیم‌گیری احساسی و منطقی قرار دارند. در این لحظه طلایی، کوچکترین تاخیر یا اختلال فنی می‌تواند این تعادل شکننده را بر هم زده و به کنسل شدن فوری معامله بینجامد. این شکست، تنها یک زیان مالی برای صنف ما نیست؛ یک شکست اعتماد و یک آسیب ملموس به مردم است. این تأخیر به زیان جوانی است که تمام دارایی خود را برای خرید اولین خانه گرد آورده، به زیان خانواده‌ای است که برنامه نقل‌مکانشان به خانه جدید مختل شده، و به زیان سرمایه‌گذاری است که چرخه مالی‌اش با مشکل مواجه گشته است.

 ما خواهان قانونیم، نه ابزار شکست‌خورده

ما مشاوران املاک بیش از هرکس دیگری به شفافیت و قانونمندی باور داریم، چرا که اولین قربانیان بی‌نظمی در بازار هستیم. اما وقتی ابزار اجرای قانون، خود به مانعی بزرگتر تبدیل شود، این "عذاب استفاده از ابزار قانون" است که مقاومت می‌آفریند، نه نفرت از قانون. تاریخچه پر فراز و نشیب این سال‌ها خود گواه این مدعاست:

ابتدا با سامانه «ایران املاک» و قراردادهای هولوگرام دار مواجه شدیم که با تأکید رسانه‌ها همراه بود: «مردم فقط قرارداد‌های ممهور به هولوگرام را از مشاوران املاک بخواهند» (باشگاه خبرنگاران جوان، ۱۳۹۸). سپس نوبت به سامانه «تعیین اجاره‌بها» رسید که در مشهد اجباری اعلام شد: «استفاده از سامانه «تعیین اجاره بها» در مشهد اجباری است» (شهرآرا، خرداد ۱۴۰۳)؛ طرحی که به جرأت می‌توان گفت شکست خورد. پس از آن، سامانه «خودنویس» رونمایی شد و تیترها فریاد زدند: «پایان دوران پادشاهی املاکی‌ها» (خبر فوری، بهمن ۱۴۰۲)! عملاً قانون موجر و مستأجر را به کافی‌نت‌ها سپردیم و آن هم محکوم به شکست بود. حالا نوبت به «کاتب» رسیده است. این چرخه معیوب نشان می‌دهد مشکل از ذات قانون نیست، بلکه از ناپایداری و عدم کارایی ابزارهای اجرایی آن است.

حرفه ای به قدمت قرآن 

شاید برای بسیاری جالب باشد که شغل "تنظیم قرارداد" و نقش "کاتب"، از جمله معدود مشاغلی است که در متون دینی به صراحت به آن اشاره و توصیه شده است. در آیه ۲۸۲ سوره بقره آمده: «... و باید در بین شما کاتبى باشد که آن را به درستى بنویسد.» این پیشینه کهن نشان‌دهنده اهمیت و اعتبار این حرفه در تنظیم روابط اقتصادی مردم است.

ما به عنوان وارثان این سنت دیرینه، نه تنها از نوشتن و تنظیم قرارداد خودداری نمی‌کنیم، بلکه با پایبندی به امانتداری و انصاف، همواره حافظ حقوق طرفین معامله بوده‌ایم. با تنظیم دقیق و عادلانه معاملات، از بروز هزاران فقره اختلاف و دادخواهی پیشگیری کرده‌ایم. ما در بازار مسکن، میانجیگرانی هستیم که بین موجر و مستأجر، خریدار و فروشنده، اصلاح و آشتی برقرار می‌کنیم و ثواب «إِصْلاحٍ بَیْنَ النَّاس» را برای خود می‌دانیم.

درخواست نهایی ما از مسئولان: شنیدن صدای کف بازار

از مسئولان محترم درخواست داریم به جای نگاه از برج عاج و تفسیرهای دور از واقعیت، پای به میدان بگذارند و واقعیت را از زبان اصلی‌ترین بازیگران این عرصه بشنوند. اتهام قانون‌گریزی به ما می‌زنند، حال آنکه مشکل اصلی، "ابزارگریزی" است. گریز از ابزارهای ناکارآمد و بی‌ثبات.

ما نه تنها قانون‌گریز نیستیم، که مشتاقانه خواستار اجرای صحیح قانون هستیم. آرزوی ما داشتن ابزاری قابل اعتماد برای تحقق این هدف است. ما به عنوان صنفی که روزانه بار سنگین تنظیم هزاران معامله ملکی را بر دوش می‌کشیم، بیش از هر نهاد دیگری ذینفع شفافیت و قانونمندی هستیم.

 فوری‌ترین اقدام، انجام "آزمایش استرس" منظم بر روی سرورها پیش از هرگونه الزام یا گسترش جدید است تا بتواند بار واقعی معاملات در ساعات اوج را تحمل کند. دوم، طراحی یک "مکانیزم آفلاین" یا نسخه پشتیبان است که در صورت قطعی‌های مکرر، امکان ذخیره‌سازی اطمینان‌بخش داده‌های قرارداد و تکمیل فرآیند پس از اتصال مجدد را فراهم آورد. این راهکارها، نه آرزوهای دست‌نیافتنی، که استانداردهای پایه‌ای در دنیای فناوری برای سامانه‌های حساس و حیاتی هستند. پذیرش این پیشنهادات، نشان‌دهنده عزم جدی متولیان امر برای حل مسئله است.

ما آماده همکاری کامل و بی‌قید و شرط هستیم، به شرطی که شما نیز گوش شنوایی برای مشکلات میدانی ما باشید و اراده‌ای اساسی برای رفع آنها نشان دهید. این چالش، آزمونی است برای سنجش اراده همه ما در ساختن بازاری منظم؛ اراده‌ای که ناگزیر باید با استقرار سامانه‌ای پایدار و کارآمد آغاز گردد.

مشهد الرضا علیه السلام

علیرضا صادق زاده

21 آبان ماه 1404