۸۰ همت ملک مازاد در خراسان رضوی، چرا فقط ۱۲۵ میلیارد تومان فروخته شد؟

زمین‌های خالی، ساختمان‌های بلااستفاده، املاک مازاد؛ تاریخ را نگاه کنید، زمین و ملک از قدیم در ایران یکی از ابزار‌های قدرت اقتصادی و به‌دنبال آن سیاسی و اجتماعی بوده است. جذابیت ملاکی، حتی دستگاه‌های مختلف دولتی را نیز جدا از مأموریت و وظایف اصلی‌شان، وارد بازار زمین و ملک کرده است. چرا؟ چون در فضای اقتصادی، عایدی حاصل از نگهداری و افزایش ارزش املاک، گاهی از فعالیت‌های مولد و رشدآفرینی که در حیطه وظایف هر دستگاه قرار دارد، جذاب‌تر به نظر می‌رسد. به همین دلیل، بخشی از دارایی‌های دولتی به‌جای آنکه در خدمت توسعه و انجام مأموریت‌های دستگاه‌ها قرار بگیرد، سال‌ها بدون استفاده باقی می‌ماند و در مقابل، پروژه‌های عمرانی برای تأمین منابع مالی با مشکل مواجه می‌شوند. قانون مولدسازی اموال و دارایی‌های دولت برای اصلاح همین ساختار به وجود آمد.

حالا تصور کنید در خراسان رضوی حدود ۸۰همت از املاک مازاد از سوی دستگاه‌های اجرایی معرفی شده‌اند. برای درک بهتر این عدد، کافی است بدانیم بودجه عمرانی خراسان رضوی در قانون بودجه سال۱۴۰۵ حدود ۱۴.۲ همت پیش‌بینی شده است. یعنی ارزش این املاک، حدود ۵.۶ برابر بودجه عمرانی یک سال استان است. البته میان معرفی این حجم از دارایی و تبدیل آن به منابع مالی قابل استفاده، هنوز فاصله‌ای جدی وجود دارد.

اصلاح قانون و فرصت شش‌ماهه؛ آیا مسیر مولدسازی تغییر می‌کند؟

یکی از مشکلات اجرای مولدسازی، مقاومت برخی دستگاه‌ها در برابر واگذاری املاک مازاد و طولانی‌شدن فرایند تعیین‌تکلیف آنها بوده است. در واقع، حتی زمانی که یک ملک شناسایی و برای مولدسازی معرفی می‌شود، لزوما به‌معنای فروش یا تبدیل آن به منابع مالی نیست. اختلاف بر سر مالکیت، حقوق شهرداری‌ها، فرایند‌های اداری و نگاه برخی مدیران به اموال تحت اختیار دستگاه، از جمله مسائلی بوده که اجرای این سیاست را با کندی مواجه کرده است.

در همین راستا، در اصلاحات و سازوکار جدید اجرای مولدسازی، موضوع برون‌سپاری بخشی از فرایند‌ها و استفاده از ظرفیت کارگزاران بخش خصوصی مورد توجه قرار گرفته است. بر این اساس، دستگاه‌های اجرایی می‌توانند شرکت‌های خصوصی را به‌عنوان کارگزار معرفی کنند تا در تأمین مالی و فروش املاک آنها نقش داشته باشند. این تغییر قرار است بخشی از فرایند‌هایی را که پیش از این در اختیار خود دستگاه‌ها بود، تسهیل کند.

همچنین برای تعیین‌تکلیف املاک، فرصت شش‌ماهه در نظر گرفته شده است؛ به این معنا که اگر دستگاه اجرایی نتواند ملک خود را در این بازه زمانی به فروش برساند، وزارت امور اقتصادی و دارایی در این زمینه ورود خواهد کرد.

۸۰ همت، املاک مازاد برای مولدسازی معرفی شد

مدیرکل امور اقتصادی و دارایی خراسان رضوی، در گفت‌و‌گو با شهرآرا، ارزش املاک مازاد معرفی‌شده از سوی دستگاه‌های اجرایی استان را حدود ۸۰همت اعلام می‌کند و می‌گوید: در صورت تکمیل فرایند‌های مولدسازی و فروش یا تهاتر این املاک، می‌توان به همین میزان منابع برای تکمیل پروژه‌های عمرانی نیمه‌تمام و تازه‌احداث دستگاه‌های اجرایی استان اختصاص داد.

سیدحامد حسینی با اشاره به اقدامات انجام‌شده برای شناسایی و تعیین‌تکلیف این دارایی‌ها، می‌افزاید: از ابتدای امسال تاکنون ۲۸۰فقره ملک مازاد متعلق به ۱۳دستگاه اجرایی استان، به ارزش حدود ۷همت شناسایی شده و به تصویب کارگروه‌های استانی و ملی مولدسازی دارایی‌های دولت رسیده است. بر اساس برنامه‌ریزی صورت‌گرفته، عواید حاصل از فروش یا تهاتر این املاک برای تکمیل پروژه‌های عمرانی نیمه‌تمام یا تسویه مطالبات قطعی پیمانکاران اختصاص خواهد یافت.

او درباره فاصله میان املاک دارای مجوز و دارایی‌هایی که تاکنون به فروش رسیده‌اند نیز توضیح می‌دهد: از ابتدای امسال تاکنون یک فقره ملک متعلق به اداره‌کل آموزش‌وپرورش استان به ارزش ۱۲۵میلیارد تومان به فروش رسیده است. علاوه بر این، یک ملک متعلق به آموزش‌وپرورش به ارزش حدود ۳۸.۵میلیارد تومان و دو ملک متعلق به دانشگاه علوم پزشکی مشهد به ارزش حدود ۱۳۱میلیارد تومان نیز در مرحله تهاتر با مطالبات قطعی پیمانکاران پروژه‌های عمرانی نیمه‌تمام این دستگاه‌ها قرار دارند.

مدیرکل امور اقتصادی و دارایی خراسان رضوی در پاسخ به پرسشی درباره موانع اجرای مولدسازی، با رد متوقف بودن این فرایند، معتقد است اجرای این سیاست از ابتدا با چالش‌هایی همراه بوده که به‌تدریج بخشی از آنها برطرف شده یا در مسیر رفع قرار گرفته است.

حسینی، رفع بخش درخور توجهی از اختلاف‌نظر درباره حقوق شهرداری‌ها بر املاک و اراضی دولتی با برگزاری جلسات متعدد همچنین کاهش مقاومت برخی دستگاه‌های اجرایی با تبیین مزایای مولدسازی املاک مازاد را به‌عنوان مثال‌هایی از تغییر این روند عنوان می‌کند.

او همچنین در پاسخ به این پرسش که آیا تغییر دیدگاهی توسط دستگاه‌ها در املاک معرفی‌شده به وجود آمده است؟ بدون رد یا تأیید این پرسش، توضیح می‌دهد: در جلسات توجیهی برگزارشده با مدیران دستگاه‌های اجرایی، بر این موضوع تأکید شده است که ۱۰۰درصد منابع حاصل از مولدسازی املاک مازاد به پروژه‌های عمرانی نیمه‌تمام همان دستگاه اختصاص می‌یابد. این موضوع و تبیین دیگر مزایا تا حدودی رویکرد مدیران را نسبت به معرفی املاک و همکاری در اجرای طرح تغییر داده است.

مدیرکل امور اقتصادی و دارایی استان در عین حال، شناسایی دقیق و معرفی دارایی‌های دارای قابلیت مولدسازی را ضروری می‌داند و تأکید می‌کند که تحقق اهداف این برنامه به نگاه توسعه‌محور مدیران، استمرار مدیریتی و همکاری جدی دستگاه‌های اجرایی وابسته است.

از ۸۰همت دارایی معرفی‌شده تا ۱۲۵میلیارد تومان فروش

اعداد اعلام‌شده از سوی مدیرکل امور اقتصادی و دارایی استان، تصویری روشن از فاصله میان ظرفیت بالقوه مولدسازی و عملکرد واقعی آن ارائه می‌کند. در یک‌سوی این فرایند، حدود ۸۰همت ملک مازاد معرفی‌شده قرار دارد؛ در مرحله بعد، ۲۸۰ملک به ارزش ۷همت توانسته‌اند مراحل بررسی و تصویب در کارگروه‌های استانی و ملی را طی کنند و مجوز فروش یا تهاتر بگیرند، یعنی کمتر از ۹درصد ظرفیت معرفی‌شده. در مرحله تبدیل این دارایی‌ها به منابع مالی نیز ارقام به‌شدت کوچک‌تر می‌شود. در این راستا فقط یک ملک به ارزش ۱۲۵میلیارد تومان به فروش رسیده است، رقمی کمتر از ۲درصد ارزش املاک دارای مجوز.

اگر سه ملک در حال تهاتر را نیز در نظر بگیریم، مجموع ارزش املاک فروخته‌شده و املاک در حال تهاتر به حدود ۲۹۴.۵میلیارد تومان می‌رسد. رقمی حدود ۴.۲ درصد ارزش املاک دارای مجوز.

این ارقام نشان می‌دهد که مسئله مولدسازی، صرفا شناسایی املاک مازاد نیست. حتی پس از شناسایی، طی مراحل قانونی و دریافت مجوز نیز بخش عمده‌ای از ارزش دارایی‌ها هنوز به منابع مالی تبدیل نشده است؛ بنابراین باید عملکرد دستگاه‌ها را نه فقط با تعداد املاک معرفی‌شده یا مجوز‌های صادرشده، بلکه با میزان فروش قطعی، تهاتر نهایی و منابعی که واقعا به پروژه‌ها اختصاص پیدا می‌کند سنجید.

البته نباید فراموش کرد که ارزش کارشناسی املاک الزاما معادل منابع نقدی قابل وصول نیست و زمان فروش، شرایط بازار، هزینه‌های احتمالی و امکان تهاتر نیز بر میزان و زمان تحقق منابع اثر می‌گذارند.

نکته مهم دیگر در اظهارات حسینی، اختصاص تمام عواید به پروژه‌های عمرانی دستگاه بهره‌بردار است. این سازوکار از یک‌سو می‌تواند انگیزه دستگاه‌ها برای معرفی املاک مازاد را افزایش دهد، اما از سوی دیگر ضرورت نظارت بر انتخاب پروژه‌ها، اولویت‌بندی آنها و اطمینان از هزینه‌کرد منابع در مسیر تکمیل طرح‌های عمرانی را نیز بیشتر می‌کند.

در نهایت، اصلاح سازوکار مولدسازی و تعیین مهلت شش‌ماهه برای فروش املاک می‌تواند تلاشی برای کاهش اختیار دستگاه‌ها در به‌تعویق انداختن فرایند فروش و همچنین فرصتی برای عبور از مرحله معرفی و تصویب به مرحله اجرا باشد.